Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа
от 22 февраля 2008 г. N А21-4604/2006

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2008 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 февраля 2008 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Кадулина А.В.,
при участии от ОАО “ТД “Центральный” Роменко А.В. (доверенность от 09 01 2008) от ООО “Люнет” Артамоновой О.В. (доверенность от 31.08.2007),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Люнет” на решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.02.2007 (судья Ефименко С.Т.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2007 (судьи Горбик В.М., Попова Н.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А21-4604/2006,
установил:
Открытое акционерное общество “Торговый дом “Центральный” (далее - ОАО “ТД “Центральный”) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью “Люнет” (далее - ООО “Люнет”) о прекращении права собственности ООО “Люнет” на торговое здание общей площадью 244,3 кв. м, расположенное по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 30 (номер 39:15:13 17 03:0009:1607/Д).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена мэрия г. Калининграда (далее - Мэрия).
Решением от 16.02.2007 заявленные требования удовлетворены, право собственности ООО “Люнет” на спорное здание прекращено по тем мотивам, что на момент предъявления ОАО “ТД “Центральный” настоящего иска у ответчика отсутствовали надлежащим образом оформленные права на земельный участок, занятый спорным объектом, а право аренды земельного участка зарегистрировано за истцом; спорный объект не относится к недвижимому имуществу и является самовольной постройкой; право собственности ООО “Люнет” на объект прекратилось в связи с его гибелью; наличие зарегистрированного права ООО “Люнет” на разрушенное торговое здание нарушает права и законные интересы истца, которому земельный участок выделен для благоустройства территории.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 11.2007 решение оставлено без изменения. Апелляционный суд указал на необоснованность выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для государственной регистрации права собственности ООО “Люнет” на спорное имущество, а также о том, что спорный объект является самовольной постройкой и не относится к недвижимому имуществу. В то же время решение от 16.02.2007 оставлено без изменения по тем мотивам, что право собственности на павильон подлежит прекращению в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с гибелью имущества, в настоящее время земельный участок, в состав которого включен ранее арендовавшийся ответчиком участок, по договору от 14.09.2006 передан в аренду истцу.
В кассационной жалобе ООО “Люнет” просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права (статей 222, 235, 239 Гражданского кодекса Российской Федерации) и нарушение норм процессуального права. Как считает податель жалобы, суды вышли за пределы заявленных требований в части их правового обоснования; наличие земельных правоотношений не влияет на разрешение вопроса о прекращении права собственности на объект недвижимости; суд не применил статью 39 Земельного кодекса Российской Федерации о сохранении за арендатором земельного участка права на восстановление объекта недвижимости; существование зарегистрированного права собственности ответчика на торговое здание само по себе не нарушает права ОАО “ТД “Центральный” на пользование земельным участком с другим кадастровым номером.
В судебном заседании представитель ООО “Люнет” поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель ОАО “ТД “Центральный” против удовлетворения жалобы возражал, считая, что судом установлены необходимые для удовлетворения заявленного требования основания - отсутствие объекта недвижимости и наличие заинтересованности истца в предъявлении такого иска.
Мэрия о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещена надлежащим образом, однако своего представителя в заседание суда не направила, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности ООО “Люнет” на нежилое торговое здание площадью 244,3 кв. м по указанному выше адресу.
На основании постановления мэра города Калининграда от 29.09.2000 N 2856 Мэрия (арендодатель) и ООО “Люнет” (арендатор) подписали договор от 04.11.2000 N 003549 на передачу в аренду 957/1250 долей в праве аренды земельного участка с кадастровым номером 39:15:13 17 03:0009, площадью 0,0384 га по вышеназванному адресу для использования под существующий торговый павильон сроком на три года. Площадь доли составляет 0,0308 га.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Соглашением от 22.08.2003 N 003549-2 срок аренды продлен до 01.09.2004, соглашением от 29.05.2006 N 003549-3 - до 01.09.2014.
Решением Арбитражного суда Калининградской области от 20.11.2006 по другому делу (N А21-5639/2006) признан незаконным отказ регистрирующего органа зарегистрировать названные соглашения, однако суд не указал на обязание Управления Федеральной регистрационной службы по Калининградской области зарегистрировать данные соглашения, поскольку земельный участок, в отношении которого они подписаны, в настоящее время вошел в состав большего земельного участка (кадастровый номер 39:15:13 17 03:0029), а торговый павильон, под использование которого был предоставлен участок, снесен.
Актом проверки использования земельного участка от 15.06.2006 N 61, составленным специалистами Комитета муниципального имущества г. Калининграда (далее - Комитет), установлено, что торговый павильон на участке отсутствует.
Уведомлением от 23.06.2006 N 04-6/2390 Комитет сообщил ООО “Люнет” о прекращении действия договора от 04.11.2000 N 003549 в связи с истечением срока его действия, а также нецелевым использованием земельного участка и указал на необходимость возвратить земельный участок арендодателю.
По договору аренды от 14.09.2006 N 008171 земельный участок площадью 1,3522 га, кадастровый номер 39:15:13 17 03:0029, расположенный по адресу: Калининград, ул. Горького, д. 2 - ул. Профессора Баранова, д. 30 в Ленинградском районе, предоставлен ОАО “ТД “Центральный” в аренду под существующие здания промтоварных магазинов и складов применительно к доле в праве собственности на существующее нежилое здание сроком до 27.04.2043. Договор зарегистрирован в установленном порядке 25.09.2006.
ОАО “ТД “Центральный”, ссылаясь на то, что в связи с разрушением объекта право собственности ООО “Люнет” на него прекратилось и что наличие зарегистрированного права ООО “Люнет” на разрушенный объект существенным образом нарушает права истца на использование соответствующего земельного участка, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Судебные инстанции, установив, что объект, на который зарегистрировано право собственности ООО “Люнет”, фактически разрушен и физически не существует, правомерно посчитали, что данное обстоятельство в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является основанием для прекращения права собственности ответчика. Поскольку согласно статье 131 упомянутого Кодекса прекращение права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации, для прекращения зарегистрированного права ООО “Люнет” необходимо обращение в суд с соответствующим иском.
При этом апелляционный суд правомерно указал на необоснованность выводов суда первой инстанции об отсутствии законных оснований возникновения у ответчика права собственности на торговое здание, поскольку зарегистрированное право не было оспорено в установленном порядке и признание права невозникшим исключает удовлетворение иска о прекращении права, а также на неправильное применение судом первой инстанции статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Что касается права ОАО “ТД “Центральный” на предъявление настоящего иска, то суд обоснованно посчитал его лицом, по требованию которого возможно прекращение права собственности другого лица на вещь в связи с ее гибелью или уничтожением, поскольку сохранением зарегистрированного права ответчика на фактически не существующий объект нарушаются права заявителя.
Одним из основных принципов земельного законодательства, закрепленных в статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации, является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Указанный принцип выражается, в частности, в том, что собственнику объекта недвижимости предоставляется преимущественное право приобретения соответствующего участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность или приобретения права аренды этого участка.
Применение данного принципа направлено на исключение положения, когда объект недвижимости принадлежит одному лицу, а право пользования участком, на котором этот объект расположен к другому.
Как видно из материалов дела, в настоящее время земельный участок, в отношении которого между Мэрией и ООО “Люнет” был заключен договор аренды от 04.11.2000, прекратил существование как объект земельных отношений в смысле статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с формированием земельного участка большей площади, в состав которого вошел указанный выше участок. Продление действия договора аренды от 04.11.2000 при таких обстоятельствах в рамках рассмотрения дела N А21-5639/2006 признано судом невозможным. В то же время вновь сформированный земельный участок предоставлен в аренду ОАО “ТД “Центральный” по договору от 14.09.2006. Таким образом, в настоящее время у ООО “Люнет” отсутствуют надлежащим образом оформленные права пользования территорией, на которой расположен объект зарегистрированного права, фактически разрушенный. Вместе с тем при наличии зарегистрированного права на объект недвижимости у ООО “Люнет” сохраняются формальные основания для заявления притязаний в отношении участка, занятого принадлежащей ему недвижимостью.
При таких обстоятельствах суд обоснованно посчитал, что сохранением зарегистрированного права собственности ответчика на фактически не существующий объект нарушаются интересы истца, которому участок предоставлен в пользование, и удовлетворил иск.
Ссылка подателя жалобы на статью 39 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть принята во внимание, так как согласно пункту 2 названной статьи при разрушении здания условия сохранения прав на земельный участок, предоставленный для его обслуживания, за арендатором определяются договором аренды земельного участка, однако доказательства наличия у ООО “Люнет” действующего договора аренды отсутствуют.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления, в связи с чем они должны быть оставлены в силе.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 16.02.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2007 по делу N А21-4604/2006 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью “Люнет” - без удовлетворения.

Председательствующий И.В. Сергеева
Судьи